Kalkulačka
Nájem vs. hypotéka
Porovnejte nájem a koupi nemovitosti na hypotéku podle vlastních čísel.
Jestli se víc vyplatí nájem, nebo koupě na hypotéku, závisí na vaší konkrétní situaci – na ceně bytu v dané lokalitě, aktuální úrokové sazbě a hlavně na tom, jak dlouho v nemovitosti plánujete bydlet.
Kalkulačka vás provede čtyřmi kroky a na konci ukáže celkové náklady obou variant, odhad čistého jmění po zadaném horizontu, bod zlomu a dopad na rozpočet v důchodu.
Průběh výpočtu
Krok 1 z 5
1
Základní informace
2
Parametry nájmu
3
Parametry hypotéky
4
Trh a investice
5
Výsledky
Základní informace
Nastavte horizont porovnání a situaci kolem důchodu
Základ scénáře
Nejdřív nastavte délku porovnání. Od ní se odvíjí všechny další výpočty a výsledný kontext.
Na jak dlouho plánujete bydlet?
Věk a důchod
Pokud časový horizont zasahuje do důchodového věku, kalkulačka ukáže, jak se zadané náklady na bydlení potkávají s očekávaným důchodem.
Za 30 let
Pro výpočet udržitelnosti nákladů v důchodu.
Jak kalkulačka pracuje s vašimi čísly
Varianta nájem
Model sčítá měsíční nájemné s ročním růstem po celý horizont. Pokud je nájem levnější než splátka hypotéky, rozdíl se průběžně investuje při zadaném výnosu. Čisté jmění je součet hodnoty investic a vrácené kauce.
Varianta koupě
Model zahrnuje akontaci, poplatky při koupi, anuitní splátky hypotéky a průběžné náklady na údržbu. Čisté jmění je tržní hodnota nemovitosti po odečtení zbývajícího dluhu, případně rozšířená o investice po splacení hypotéky.
Bod zlomu
Rok, ve kterém čisté jmění při koupi poprvé přesáhne čisté jmění při nájmu se zainvestovaným rozdílem. Před tímto bodem vychází z pohledu budování majetku lépe nájem.
Důchodový pohled
Pokud časový horizont zasahuje do důchodového věku, kalkulačka ukáže, jaký podíl očekávaného důchodu tvoří náklady na bydlení v obou variantách a zda jsou udržitelné.
Časté otázky k porovnání nájmu a hypotéky
Co z výsledku číst jako první?
Začněte rozdílem v čistém jmění po zvoleném horizontu. Hned potom sledujte bod zlomu a čtyři vstupy, které s výsledkem hýbou nejvíc: růst nájmu, sazbu hypotéky, zhodnocení nemovitosti a výnos investic. Když vyjde rozdíl malý, nemáte jasného vítěze, ale scénář citlivý na předpoklady.
Kdy v modelu často vychází lépe nájem?
Typicky při kratším horizontu, vyšších vstupních nákladech koupě, dražší hypotéce nebo ve scénáři, kde alternativní investice dosahuje solidního výnosu. Není to univerzální poučka; kalkulačka porovnává právě kombinaci těchto vstupů.
Co přesně znamená bod zlomu?
Je to první rok, kdy čisté jmění varianty koupě poprvé překoná variantu nájmu. Není to obecná hranice pro každého, ale výsledek vašeho konkrétního scénáře. Když se bod zlomu neukáže, jedna varianta vychází lépe po celý sledovaný horizont.
Jak pracovat s akontací, aby výsledek nebyl zavádějící?
Akontace mění výši úvěru i to, kolik kapitálu vám zbývá mimo nemovitost. Proto má smysl porovnat aspoň dvě verze: s penězi, které do koupě opravdu dáte, a s alternativou, kdy je při nájmu investujete. Právě proto je v kalkulačce přepínač pro investování akontace a poplatků.
Co zadat do nákladů na vlastnictví?
Do měsíční údržby dejte náklady, které byste opravdu nesli jako vlastník: fond oprav nebo správu domu, pojištění, drobné opravy a rezervu na servis. Do poplatků při koupi patří jednorázové výdaje kolem transakce. U staršího bytu se vyplatí zkusit i dražší variantu; podceněná údržba může výsledek výrazně změnit.
Jak se v téhle verzi projeví inflace?
V téhle verzi kalkulačky inflace finální srovnání přímo nepřepočítává. Větší vliv mají růst nájemného, úrok hypotéky, zhodnocení nemovitosti, výnos investic a délka horizontu. Pokud chcete modelovat dražší budoucnost, upravujte hlavně tyto konkrétní předpoklady.
Co se v modelu stane po splacení hypotéky?
Od okamžiku splacení mizí splátka hypotéky a zůstávají průběžné náklady na vlastnictví. Model zároveň počítá s tím, že částka odpovídající dřívější splátce může dál pracovat jako investice, takže delší horizont umí výsledek výrazně posunout.
Co kalkulačka nezachytí?
Je to scénářový model, ne přesná predikce. Neumí například změnu sazby po refixaci, nepravidelné velké opravy, konkrétní daňové nuance ani osobní preference typu flexibilita nebo riziko výpadku příjmu. Nejrozumnější je porovnat víc scénářů, ne hledat jedno definitivní číslo.
Související nástroje
Potřebujete zjistit přesnou měsíční splátku hypotéky? Hypoteční kalkulačka spočítá splátku, celkový úrok i přeplacení podle ceny nemovitosti, akontace, sazby a délky splácení.