Průvodce

Plochy nemovitosti: co se počítá a co ne

Podlahová, obytná, užitná, celková i zastavěná: u stejného bytu vyjde pokaždé jiné číslo. Rozdíl dělají místnosti, vnitřní zdi i příslušenství – a v inzerátu najdete zpravidla jen jednu z těchto výměr.

Co se do plochy počítá

Zvolte údaj z inzerátu. Půdorys i vysvětlení se přizpůsobí vybrané definici.

PodlahováMístnosti + vnitřní zdi≈ 63,3 m²ObytnáJen pokoje k bydlení≈ 34,0 m²UžitnáMístnosti bez zdí≈ 59,5 m²Užitná (Sreality)Včetně vnitřních konstrukcí≈ 63,3 m²Celková (ocenění)Zjednodušený model vyhlášky≈ 63,4 m²ZastavěnáPůdorys celého domu≈ 80,1 m²

Podlahová plocha

≈ 63,3 m²

Započítává se
Nezapočítává se

NV č. 366/2013 Sb., § 3; stavební zákon č. 283/2021 Sb., § 13 písm. n)

Pro podlahovou plochu bytu podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. sečtěte podlahu všech místností a přičtěte i plochu, kterou uvnitř bytu zabírají příčky a zdi. Balkon, sklep ani tloušťka obvodových zdí se nepočítají.

Započítává se

Všechny místnosti bytu
Vnitřní příčky a nosné zdi
Plocha pod vestavbami

Nezapočítává se

Balkon, lodžie, terasa
Sklep
Tloušťka obvodových zdí

Pro vymezení jednotky v bytovém spoluvlastnictví se používá nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Pro účely stavebního zákona platí jeho vlastní definice podlahové plochy.

Přesné vymezení

Podlahovou plochu bytu (jednotky) tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (příčky, sloupy, pilíře, komíny). Plocha je vymezena vnitřním lícem obvodových stěn bytu a započítává se i plocha zastavěná vestavbami (vestavěné skříně, vana). Balkon, lodžie, terasa ani sklep do ní nepatří – jsou společnou částí domu, resp. příslušenstvím. Takto plochu pro bytové spoluvlastnictví (prohlášení vlastníka, převody bytů) vymezuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (§ 3). Pozor: stavební zákon č. 283/2021 Sb. (§ 13 písm. n) od 1. 7. 2024 podlahovou plochu pro své vlastní účely vymezuje odlišně – vnitřním lícem stěn jednotlivých místností, tedy bez vnitřních příček.

Zdroje a předpisy

Přehled všech ploch

Rychlé srovnání výměry, započítaných částí a předpisu, ze kterého údaj vychází.

Srovnání druhů ploch nemovitosti: výměra u ukázkového bytu, co se započítává, co se nezapočítává a z čeho se vychází.
Plocha	Ukázkový byt	Co se počítá	Co se nepočítá	Podklad
Podlahová plocha	≈ 63,3 m²	Všechny místnosti bytu, Vnitřní příčky a nosné zdi, Plocha pod vestavbami	Balkon, lodžie, terasa, Sklep, Tloušťka obvodových zdí	NV č. 366/2013 Sb., § 3; stavební zákon č. 283/2021 Sb., § 13 písm. n)
Obytná plocha	≈ 34,0 m²	Obývací pokoj, Ložnice a další pokoje k bydlení, Kuchyň splňující požadavky, od 12 m²	Kuchyň menší než 12 m², Koupelna, WC, předsíň, komora, Balkon, lodžie, terasa, sklep	Stavební zákon č. 283/2021 Sb., § 13 písm. l)
Užitná plocha	≈ 59,5 m²	Obytné místnosti, Kuchyň, koupelna, WC, Předsíň a komora	Plocha zabraná zdmi a sloupy, Šachty a komíny, Balkon, lodžie, terasa, sklep	Technické a statistické pojetí: nařízení Komise (ES) č. 1503/2006; ČSN ISO 9836
Užitná plocha na Sreality.cz	≈ 63,3 m²	Všechny místnosti bytu, Vnitřní příčky a nosné zdi, Plocha pod vestavbami (skříně, linka, vana)	Balkon, lodžie, terasa, Garážové stání, Sklepní kóje (není-li samostatná místnost)	Metodika Sreality.cz uvedená v nápovědě
Celková plocha – oceňovací varianta	≈ 63,4 m² z toho 23,0 m² příslušenství po koeficientech ≈ 3,9 m²	Vnitřní plocha bytu v plné výměře, Balkon a terasa × 0,17, Nezasklená lodžie × 0,20, Sklepní kóje × 0,10	Zahrada / pozemek (vede se zvlášť)	Oceňovací varianta podle vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Zastavěná plocha	≈ 80,1 m²	Půdorys celé budovy, Obvodové i vnitřní zdi, Lodžie a arkýře	Předsazený balkon, Terasa na terénu, Zahrada / pozemek	Stavební zákon č. 283/2021 Sb., § 13 písm. o)

Výměry jsou orientační a vycházejí z ukázkového bytu v půdorysu. Nejde o právní poradenství. Konkrétní výměru ověřte ve smlouvě, prohlášení vlastníka nebo katastru. Obsah byl věcně zkontrolován podle uvedených zdrojů 28. 7. 2026. Pro převod m², arů a hektarů použijte převodník ploch.

Časté dotazy k plochám nemovitostí

Rozdíly mezi užitnou, podlahovou, obytnou a celkovou plochou a stručné definice všech druhů ploch.

Jaký je rozdíl mezi užitnou a podlahovou plochou?

Podlahová plocha bytu podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zahrnuje také plochu vnitřních příček a nosných konstrukcí. V technickém pojetí použitém v tomto průvodci užitná plocha měří čistou podlahu místností bez konstrukčních ploch, a proto bývá menší.

Jaký je rozdíl mezi užitnou a celkovou plochou?

Užitná plocha v technickém pojetí vyjadřuje využitelnou plochu uvnitř bytu. Celková plocha může přidávat balkon, lodžii, terasu, sklep nebo další prostory. Pro inzerci nemá jednotnou závaznou definici, proto vždy ověřte, co konkrétní údaj zahrnuje.

Jaký je rozdíl mezi obytnou a užitnou plochou?

Obytná plocha se odvozuje od místností určených k bydlení, například obývacího pokoje nebo ložnice. Užitná plocha v technickém pojetí zahrnuje také vedlejší místnosti bytu, například kuchyň, koupelnu, WC, předsíň a komoru.

Počítá se balkon nebo lodžie do plochy bytu?

Do podlahové plochy jednotky podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. balkon ani lodžie nepatří. V inzerci mohou být součástí celkové plochy. Vždy proto zkontrolujte, zda je výměra bytu a příslušenství uvedena odděleně.

Co je zastavěná plocha stavby?

Zastavěná plocha vyjadřuje půdorysný průmět stavby na pozemek podle vnějšího líce obvodových konstrukcí. Používá se především u domů a stavebních záměrů, nikoli jako údaj o velikosti jednotlivého bytu.

Kterou plochu porovnávat v realitních inzerátech?

Porovnávejte pouze údaje vypočtené stejnou metodikou. U každé nabídky si nechte potvrdit, zda výměra zahrnuje vnitřní konstrukce, balkon, lodžii, terasu nebo sklep, a ověřte ji v prohlášení vlastníka či smluvní dokumentaci.